KİRA VURGUNCULARI İŞ BAŞINDA

Özellikle Cumhuriyet ve Habibhoca Mahallelerinde 3 ay önce 1000 ila 1.500 TL arasında kiralanan dairelere, ev sahipleri 4 Bin -4 Bin 250 TL kadar ücretler isteyince, kiracılar bütçelerine uygun ev bulmakta zorlanmaya başladı.

Konut satış fiyatları da 1 Haziran’ da Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından kamu bankaları ile ortak hazırlanan kredi paketini fırsat bilen bazı ev sahipleri nedeniyle artış gösterdi.

Uzunköprü Ticaret ve Sanayi Odası Genç Girişimciler Başkanı ESÇ Gayrimenkul Sahibi Efe Serkan ÇALIK, Uzunköprü’ de son 1 ayda kiralık daire fiyatlarının aniden arttığını belirterek, “Son 1 aylık periyotta %100-300 bandında kira artışları oldu. Bu artışlardan dolayı insanlarımız mağdur oluyor. Bu dönem tayin, düğün ve üniversite öğrencilerinin geleceği dönem. Kiracılar ev bulmak istiyor ama onu da ne yazık ki bulamıyor. Sıkıntı yaşıyorlar.” dedi.

Açıklamalarına devam eden Efe Serkan ÇALIK; “Fırsatçıların faiş zamlar yaptığı bugünlerde Uzunköprü’ de kiralık konutlarda adeta çılgınlık yaşanıyor. Öyleki bazı sitelerde kiralık dairelerin fiyatı 4250 TL’ ye ulaştı.

Piyasada darlık yaratıcı, piyasa dengesini ve serbest rekabeti bozucu faaliyetlerle tüketicinin mallara ulaşmasını engelleyici faaliyetlerde bulunulamayacağı, fırsatçı ev sahiplerinin bunun aksine talepleri olması durumunda Tüketici Hakem Heyetlerine, Ticaret Bakanlığı Tüketicinin Korunması Genel Müdürlüğü’ ne, Vergi Dairelerine ve CİMER’ e şikayette bulunmaları gerektiğini” sözlerine ekledi.

Kiralık dairelerde bir diğer sıkıntının “Ev sahibi, evdeki kiracıyı kontrat süresi dolmadan çıkarabilir mi? Ya yüksek kira öde yada evden çık diyebilir mi?” gibi bir çok merak edilen konuyu yanıtlayan Efe Serkan ÇALIK, kira artışı ve kiracılık hakları hususunda bir çok bilgi verdi.

Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 25 olarak belirlendi. Ancak, sözleşmede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış uygulanmış ise kira artışı belirlenen bu artış üzerinden yapılır.

Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması talep edilemez.

Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına ‘Ya Yüksek Kira Öde Yada Çık’ diyemez. Kira artışı TÜFE yada sözleşmedeki hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre ‘Kiralar çok arttı’ diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Kira hukukumuzda haklı neden olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle. Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.

Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.

Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata göre yapılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu konudaki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu yönde verilmiş yargı kararları var.

COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine gцre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli sьre sınırı yoktur.

Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süre içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu sьreyi 3 ay daha uzatır.

Bir davanın ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz sureleri ile birlikte sonuзlanması 5-10 yıl zaman alabilmektedir. Oysa arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme giderleri, keşif, bilirkişi ücreti gibi masraflar yoktur. Tarafların aksine bir anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari ücret Tarifesi’ne göre taraflarca eşit olarak ödenir.

Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk dьzenlemelerine ve usullerine bağlı kalmadan sadece kendilerine özgü çözüm üretme şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Anlaşma sağlanaması halinde her zaman mahkemeye gidilebilir.

Arabuluculuk anlaşma belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde bir belgedir. Bu nedenle taraflar arasındaki ihtilafı nihai olarak çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ilgili dava açılması mümkün değildir.